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出自《孟子·离娄下》

什么是借名买房,借名买房的你将要承担哪些风险?
分享到:QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信编辑:管理员    发布时间:2018-09-19

    随着楼市调控政策的相继出台,限购作为每个城市常规的调控手段,也迎来了越来越多人对于逃避方法。那么从“假结婚”到“假离婚”再到借名买房的出现,前两者大家还比较熟悉,但是关于借名买房你又需要知道哪些呢?

一、什么是借名买房

所谓借名买房是指实际购房人出资,由名义购房人与卖房人签订房屋买卖合同,房屋产权登记为名义购房人,实际购房人与名义购房人约定房屋产权归实际购房人所有的买房形式。借名买房出现纠纷的情况比较多见,房地产限购无疑是当事人选择借名买房的主要原因。

二、确定借名买房双方之间的协议是否有效

借名买房出现纠纷首先需要判断当事人之间是否形成借名的合意,若双方没有书面的借名协议,仅凭口头约定在对方当事人否认的情况下,法院很难认定借名的事实。如果有证据证明双方形成借名的合意,则要就协议是否有效进行判断。

一般情况下有两种可能:

第一:为了规避房地产限购政策而借名买房,虽然实际购房人不具备购房资格,但房地产限购政策并不属于法律和行政法规的强制性规定,因此借名协议是有效的,实际购房人有权凭借名协议主张自己的权利。

 

第二:为了规避经济适用房限购政策而借名买房,经适房政策保障的是社会低收入群体的住房权利,《合同法》第五十二条第四项规定:“损害社会公共利益的合同无效”,不符合购买经适房的主体通过借名买房协议而购买了经适房显然损害了社会公共利益,因此这种借名协议是无效的。

三、如果双方协议无效怎么办?

如果借名协议无效,即借名买房程序不能执行,实际购房人只能要求名义购房人返还购房款,无权要求确认房屋的产权归其所有。但如果借名协议有效,则要判断协议是否可以履行。若实际购房人在诉讼时已经取得了购房资格,则有权要求法院确认房屋的产权归自己所有,若实际购房人在诉讼时尚未取得购房资格,法院很难支持将房屋的产权判归实际购房人所有,这种情况下实际购房人可以等到取得购房资格后再向法院提起确权诉讼。

四、借名买房背后的存在的风险?

一是无书面协议,登记人否认曾约定借名买房。因为借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,而登记人因利益驱使有时会否认借名卖房。

二是登记人拒绝办理房屋过户手续,使借名人蒙受损失。

三是因登记人原因而导致房屋被处分或分割。如:登记人离婚,其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割;或登记人负有债务而致房屋被查封,再或登记人发生意外导致产生继承纠纷等。这些情况下,借名人很难得到房屋,一般只能要求返还房价款、违约金,而不能要求继续履行合同、取得房产。

四是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,如第三人不知是借名登记,则借名人就面临丧失房屋的可能。

 

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