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出自《孟子·离娄下》

借名购房如何确认房屋所有权
分享到:QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信编辑:管理员    发布时间:2018-09-19

【案情简介】

原告陈某诉称2008年一次性购买某广场门头房五套,以现金方式支付购房款100余万元,其中823A823B由被告邱某顶名办理了房产证。20096月,原告陈某将823A卖给了王兆亭;同年8月将823B卖给了范光笏。时隔七年,被告邱某在陈某不知情的情况下,将823B转让给被告王某。原告陈某将被告邱某、王某诉至肥城市人民法院,请求判令确认823B房屋所有权归其所有。原告陈某申请证人出庭作证,但其未提交支付购房款的证据。

被告邱某委托我所程然律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼。被告邱某向法院提交了其与房地产开发公司签订的商品房买卖合同、土地使用权转让合同、购房款发票、房产证、土地证及其与被告王某签订的房屋买卖合同、该房屋过户到王某名下的房产证、土地证等证据。一审法院经过开庭审理,以陈某未能提交购房合同、房款收据、转款凭证及与邱某之间关于顶名购房的相关协议为由,判决驳回了原告陈某的诉讼请求。

陈某不服一审判决,提起上诉。二审判决以不动产登记簿是物权归属和内容的根据及陈某未提供充分证据证实邱某是顶名购房登记的行为为由,驳回上诉,维持原判。

【代理意见】

一、上诉人陈某不是案涉房产的真实权利人,其诉讼请求无任何事实及法律依据。

案涉房产是由邱某于20081028日从肥城市祥惠房地产开发有限公司处购得,并一次性付清了购房款。邱某于20081110日取得了房产证,20081112日取得了土地证。上述事实有相应证据予以证明且已经原审法院予以审理查明。根据《物权法》的相关规定,不动产物权经依法登记发生法律效力,不动产登记是物权归属和内容的根据。法律赋予了不动产登记权利推定的效力,意味着不动产登记记载的权利人推定为不动产物权的享有者。不动产登记的推定力作为一种权利推定,本质上是对证明责任的分配。也就是说,法律对不动产登记推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范。因此,在诉讼中不动产登记记载的权利人首先被推定为真实物权人,对此无需再行举证证明。

对于上诉人诉称的所谓借名购房,上诉人首先应当提交其与邱某之间存在借名购房约定的证据,但上诉人不仅未能提交,且其对因何借名购房无法作出合理解释;其次上诉人应当提交出资购房的证据,但上诉人不仅未能提交,且其在庭审中陈述其资金紧张,房产契税及房屋维修基金均由邱某缴纳,这与其所谓出资购房的事实也是相互矛盾且无法自圆其说的。上诉人对上述两个关键事实均未能提供证据予以证实且两者对于证实借名购房这一事实缺一不可。因此,上诉人的诉讼请求无任何事实及法律依据,原审法院依法驳回其诉讼请求,认定事实清楚、适用法律正确,应予维持。

二、退一步讲,即便上诉人与邱某之间存在借名购房的约定,该约定仅具有债权效力,由于案涉房产已登记到被上诉人王娟名下,对于上诉人确权的诉求由于履行不能而无法予以支持。

借名购房中,登记权利人与房屋出卖人之间的房屋买卖合同是真实有效的,并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记,故登记权利人是唯一合法的房屋所有权人,借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人,没有直接设立房屋所有权的法律效力,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。由于房屋买卖关系中,法律赋予不动产登记物权移转的效力,未经登记,不发生物权效力,故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动,还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此,当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人,但该约定并不发生物权效力,房屋所有权因此并未转移由借名人享有,只是在借名人与被借名人之间产生了在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系,即该约定仅具有债权效力,被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489)第十条中即规定:借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

从实践中的借名购房纠纷案件看,当事人借名购房往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的,其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险。当事人之间通过借名购房行为,实际上是对政策的架空及对法律责任的规避,故在法律上具有一定的可非难性。如持物权说,为规避普通商品房限购限贷政策而借名购房为例,则此时可确认借名人的房屋所有权,但这将导致限购限贷政策所要实现的目的的落空,无疑有违民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策的原则。但在债权说下,则可较为圆满地得到解决。借名人只享有对登记权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,故其确认所有权的请求不能得到支持,其对登记权利人提出的协助过户登记的请求,则应区分不同情况:在诉讼时该房屋仍登记在登记权利人名下的情形下,可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求;但当诉讼时该房屋已登记在第三人名下的情形下,其请求因法律上的履行不能而不应得到支持。可见,正确认识了借名人对房屋权利的性质,相应问题将迎刃而解。而且,这样的处理结果,使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权,而不能取得对房屋的所有权,借名人通过借名购房所要达成的目的将不能实现,其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险,而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见,债权说在处理借名购房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。

对于借名购房纠纷中房屋权属确认的正确处理,离不开对真实权利状态涵义的正确理解,从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定,显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符,该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名购房协议确认对其房屋享有法律上的所有权,则违背了物权变动的法定原则,混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律身份是真实债权人,而非真实物权人,既然如此,其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。

综上所述,上诉人无证据证明其为案涉房产的真实权利人,退一步讲即便其能够证明与邱某之间存在借名购房合同关系,根据合同相对性原则,上诉人也仅对邱某享有债权,无法取得案涉房产的物权。因此,请求贵院依法驳回上诉,维持原判。

【判决结果】

二审法院判决驳回上诉,维持原判。

【裁判文书】

二审法院认为,涉案房产是肥城市房地产开发公司于20081028日与邱某签订商品房买卖合同,且为邱某开具房款发票,邱某已于20081110日取得涉案房产的房屋所有权证及房产坐落土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据的规定,原审认定被上诉人邱某于20081110日取得涉案物权正确,上诉人陈某未提供充分证据证实被上诉人邱某是顶名购房登记的行为。

综上所述,二审法院认为陈某的上诉请求不能成立。判决驳回上诉,维持原判。

【案例评析】

物权法第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。这确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下,不动产物权需经登记始发生物权效力。房屋买卖系典型的基于法律行为发生的不动产物权变动是不动产物权变动的主要方式,遵循着债权形式主义的物权变动模式。因此,房屋权属认定与不动产登记息息相关,不动产登记在不动产物权变动中具有重要作用。

201631日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

借名购房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的真实权利状态与登记状态不一致,其为该房屋的真实权利人。真实权利状态与登记状态不一致存在的可能性或制度根源在于,法律赋予不动产登记簿在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力,这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。

本案中,原告陈某就是以所谓的借名购房,其为房屋的真实权利人为由向法院提起诉讼,但其既未能提交其与邱某之间存在借名购房约定的证据,也未能提交出资购房的证据。因此,陈某的诉求由于无证据证实,未能得到法院支持。

【结语和建议】

从实践中的借名购房纠纷案件看,当事人借名购房往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的,其面临着由此带来的房屋所有权得不到法律认可的巨大风险。

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