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出自《孟子·离娄下》

江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效
分享到:QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信编辑:管理员    发布时间:2016-08-22

这是一起因买卖“小产权房”而发生法律纠纷的典型案例。2010年9月27日,南昌市中院公布一起农房买卖纠纷案。法院确认农房买卖合同无效,但判决卖主赔偿买主60余万元经济损失。昨日,南昌市西湖区法院负责人称,这是江西省法院系统审结的首例农房买卖纠纷案。

出售农房合同判无效

据了解,引发争议的这栋房子位于西湖区桃花镇群力新村27号,所有人是陈某夫妇,面积达253平方米,是一栋农房。1995年3月,陈某夫妻以该房作抵押,在洪都典当行借款。1999年11月,由于无力归还典当行的借款,在南昌市公证处的公证下,这栋房子的所有权被燕女士竞拍获得,价格为9万元。

由于是农村住宅,而燕女士又非村民,所以一直无法办理房产证和土地使用权过户手续。燕女士购买房屋后进行了简单装修,主要用于自住和出租。

2007年11月,陈某夫妇向西湖区法院提起诉讼,请求收回房屋,并表示愿意承担协议中的违约责任。2008年11月,西湖区法院认为农房买卖违反法律禁止性规定,判决双方合同无效,陈某夫妇返还燕女士购房款及维修费9万元,后者将房屋返还。

买主追究卖主责任

2008年底,燕女士依据法院认定导致合同无效、陈某夫妇负有主要责任为由,向法院起诉,理由是陈某夫妇对房屋买卖协议单方面终止,要求赔偿经济损失80万元。西湖区法院和南昌市中院审理认为,原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后,自合同签订之日起,该合同对当事人就不具有法律约束力,并且“导致合同无效,订立合同的双方均有过错责任”。

虽然陈某夫妇是在无力偿还借款的情况下出卖房屋,但其应当知道农房不能出卖。此外,陈某夫妇在房屋出售9年后,以买卖房屋违反法律为由主张合同无效,有悖诚信原则,故应承担主要责任。燕女士在购房前未严格验证对方房屋产权,盲目购买亦负有次要责任。

卖主须赔偿“升值”损失

法院认为,由于此案时间跨度较长,根据当地市场行情,存在升值价值,应按安置房折价处理。

根据行情,目前当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元,就按每平方米3500元计算,本案中的房屋为混砖结构,故升值部分约78万元。对房屋升值部分,根据双方过错责任,按照比例进行赔偿或分割,燕女士获赔62万余元。日前,南昌市中院依照相关法律规定,判决陈某夫妇赔偿燕女士经济损失62万元,此判决为终审判决。

审理此案的法官表示,江西省没有一个宅基地房或小产权房项目补办到“两证”的,没有一户农民宅基地房出让办到合法手续,也同样没有一家集体土地建商品房办到土地证和产权证。按照相关法规,我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发,农民住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,市场上的“小产权房”都没有经过用地审批,未经过土地市场,国土部门从来没有承认其合法性。

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