盈科律师事务所

专业领域 professional field

" 原泉混混,不舍昼夜,盈科而后进,放乎四海。"

出自《孟子·离娄下》

小产权房屋的风险与误区
分享到:QQ空间新浪微博腾讯微博人人网微信编辑:管理员    发布时间:2016-08-22

所谓乡产权房屋(又称小产权房屋),是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,故称之为乡产权。  

根据我国现行的房地产法律,乡村土地属于集体土地。集体土地的用途目前主要有两种:一是作为宅基地供农民居住;二是作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前,集体土地是不能在市场上自由流通的。所以相对于普通商品房产权而言,乡产权房屋如果仅从法律层面上来看,是不能买卖的。但即便如此,在目前房地产交易市场,乡产权房屋依然占有一席之地,并且其有愈演愈烈的趋势。导致乡产权房屋的存在并旺销,其必然有存在的合理性。下面简要分析一下乡产权房屋的相关风险。  

购买乡产权房存在六方面风险:第一,购买乡产权房存在较大的法律风险,这个弊端在《物权法》等相关法律法规的相关规定没有出台之前是不可回避的,因为乡产权房只具备普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质。法律提供给商品房的相关保障与救济制度大部分对乡产权房是无效的,人民法院针对商品房买卖制定的司法解释也无法适用于乡产权房。  

第二,政策风险,在购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果遇上房管部门整顿房地产市场,可能就会导致该项目停建甚至被强迫拆除,那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,进而陷入进退两难的困境。这种情况在北京市房山区的一些乡产权项目就发生过,现在还有的业主没有要回房款。  

第三,如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的永久使用权,所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。  

第四,商品房开发过程中其大量的开发资金是需要政府和银行进行监管的,而乡产权房在这方面比较薄弱,几乎没有得力的监管机构,主要依靠开发商自律进行开发建设,所以其开发资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在一定风险。  

第五,由于乡产权房没有在房管部门备案,不在政府机构对商品房的统一管理范围内,这样在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径可能会不太畅通。  

第六,购买乡产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,会加大购房人的资金压力,并提前将全部购房款交付开发商也存在一定的风险。  

解释一下目前舆论对乡产权房认识方面的三个误区:误区一,乡产权房就是非法建筑。其实乡产权房本身是合法建筑,建造乡产权房同样是需要经过政府主管部门规划审批的,它只是在销售环节和销售对象方面和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑;  

误区二,乡产权房屋不能转让。它的意思是指不能像普通商品房的转让方式去转让,而不是说绝对禁止转让,既然是房屋,它必然是可以在二级市场流通转让的,而乡产权房其转让方式不同于普通商品房,普通商品房在建委办理转让手续,而乡产权房屋在乡(镇)政府或村委会办理转让手续,即使这种转让法律不予承认,但在实践中市场是认可的,并且其交易成本比普通商品房低很多。  

误区三,如果与开发商产生纠纷或遇上拆迁,购房款就血本无归了。其实不是这样,在购买乡产权房后,如果购房人与开发商或第三方发生纠纷,经过司法程序解除购房合同,是可以要求开发商返还购房款的。如果遇上国家征地拆迁,购房人作为房屋实际使用权人,是有权从国家或开发商处取得部分拆迁补偿款的,只是补偿数额上比普通商品房低些。除此以外,乡产权房还具有价格、费用优势,具有较高的性价比,目前乡产权房的销售价格基本是同区域商品房的一半甚至更低,并且没有契税,交易费用、物业费等相关费用都较低。所以对于自住的业主,还是非常有吸引力的。目前在北京市场,已经购买乡产权房并居住了6、7年的业主也大有人在,并且这些房产也有大幅度的增值,可谓以低成本获取了大收益。  

最后,建议那些准备购买乡产权房屋的业主,一定要确信自己能够承担上述风险后,再决定购买。购买时注意两点:一是尽量购买现房或准现房,可有效地降低资金风险;二是与开发商签订购房合同时尽量增加补充条款,以避免出现意外情况时尽可能地减少损失。

上一篇:小产权购买风险 下一篇:两限房、经适房解释及交易规定
通讯地址:
北京市朝阳区东四环中路76号金隅大成国际中心C座6层盈科全球总部
联系电话:
136-1111-8018
邮箱:
zhuruilei@yingkelawyer.com
微信:
13611118018